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内部审计实务指南第4号----高校内部审计(6)
时间：2013-06-21
内部审计实务指南第4号----高校内部审计
第二章 内部控制审计
第六节 房产管理内部控制审计
第三十八条 房产管理内部控制审计是指内部审计机构为保证学校房产资产信息的真实可靠、资产安全完整、房产资源得到合理有效配置、降低单位房产管理风险、保证学校遵守房产管理活动相关法律法规，而对单位房产管理内部控制体系的健全性和有效性进行的分析、测试和评价活动。本指南所指的房产指对单位有实际控制权的所有房产以及管理的房产。
第三十九条 房产管理内部控制审计应获取的资料主要有：
（一）房产建设发展规划；
（二）房产管理机构及相关单位的部门职责、岗位职责及工作手册；
（三）各类房产管理法律法规及相关制度文件；
（四）房产管理数据库资料；
（五）房产经费收支报表、会计账簿及会计凭证等会计资料；
（六）房产出租协议及修缮合同；
（七）其他有关资料。
第四十条 房产管理内部控制审计的内容主要有：
（一）房产管理的控制环境
1、单位是否有明确的房产建设发展规划或目标，并有具体可行的操作计划；
2、房产管理制度建设是否健全，是否根据情况变化及时进行修改；
3、房产管理部门职责是否明确，与单位其他部门之间的职责划分是否合理；
4、房产管理内部岗位设置是否合理，岗位职责是否明确；
5、是否针对不同的房产管理业务活动制定了完整的业务流程，并为各部门及其员工所熟知；
6、人员招聘是否履行相关程序，对员工是否定期进行培训，及时更新和拓展知识结构，提高其房产管理能力；是否建立明确的奖罚激励机制；
7、是否制定从业人员的职业道德规范，职业道德规范内容是否明确、切实可行，并是否得到有效执行。
（二）房产管理的风险管理
1、风险管理目标是否明确并切实可行；
2、是否建立识别房产管理风险的适当机制；
3、是否有适当层次的管理部门建立房产管理风险的评估机制；对房产管理风险的评估是否全面；是否对人事、控制程序等变化设立反应机制；
4、是否及时进行风险管理；是否建立房产管理风险的控制机制，包括风险管理的预警机制、监控机制、应急措施等，比如是否有应对房产紧张的有效办法、是否有房产安全管理措施、是否对特殊房产进行投保等；各项风险管理机制是否有效。
（三）房产管理的控制活动
1、取得与验收
（1）学校是否设立专门的房产管理部门进行房产管理，是否建立岗位责任制，明确各部门和岗位的职责与权限，是否存在不相容职务混岗的现象；
（2）是否建立授权批准制度，在办理房产资产取得、验收、日常管理和处置的程序中是否严格遵守审批程序和相关规章制度，是否存在越权审批行为；
（3）是否根据学校总体规划要求取得房产，取得房产程序是否合规；
（4）自建房产在征地过程中是否符合相关规定，是否经过相关决策机构集体决策；土地开发费用等支出是否经过规定程序批准支付；自建房产过程中资金、质量等控制是否符合工程项目全过程审计的有关规定；
（5）购置房产是否经决策机构集体决策，购置房产是否通过合规程序；是否及时办理产权证；是否经过相关机构进行价格评估；是否进行风险评估；
（6）是否存在擅自修建、改造房产现象；
（7）房产是否及时验收，填制交接单，验收时是否成立验收小组，小组的组成人员是否合理，是否根据工程设计施工图纸进行验收；
（8）验收中存在的问题是否明确责任并得到及时处理；
（9）验收结束后是否有验收结果报告，结果报告上的签名是否完备，结果报告是否作为房产管理档案进行保存；
（10）验收结束后是否及时办理房产产权和土地使用权证；产权证和土地使用权证是否作为房产管理档案进行保存；是否及时将验收资料交房产数据管理人员，是否及时进行更新和维护；是否根据有关规定按照不同使用用途建立房产固定资产卡片。
2、日常管理
（1）是否设立专门部门或人员负责房产的记录、分配使用、保管、维修、处置；房产管理部门是否有明确的职责范围及批准程序；是否存在越权行为；
（2）是否制定了各类房产的使用分配标准及程序，如有量化的使用分配指标是否严格按量化的指标进行分配；
（3）是否制订房产调配使用制度，调配使用是否经专门的部门或机构审批，调配使用程序是否得到有效执行；
（4）是否制订完善的各类房产管理细则，制度是否有效执行；
（5）学校是否定期检查分配给各单位房产的使用情况，并进行不定期抽查；其他单位是否擅自进行房屋调配，是否擅自改变公房结构和使用性质，是否转让或出租，是否将公房作为资产进行投资、入股、抵押；
（6）房产管理部门是否对分配出去而闲置的房产规定处理方法；是否制定违规占房的处理条款；
（7）是否制订房产出租、出借制度及审批程序；出租、出借房产，是否经授权部门或人员按审批程序办理，是否签订出租、出借合同；合同是否明确资产出租、出借期间的修缮保养、税赋缴纳、租金及运杂费的收付、归还期限等事项；特殊情况是否经专门部门或机构审批，如有授权内容，是否在授权范围内进行处理；
（8）是否制订了房产盘点制度，是否定期或不定期的对单位房产进行清理、盘点，了解房产资产的变动情况；盘点小组的组成人员是否合理，是否有明确的盘点计划和盘点程序，盘点结束是否提供盘点报告，盘点报告是否送达给适当的管理层，对盘盈盘亏是否分清责任并及时进行处理；
（9）是否制订房产管理责任追究制度，责任界定内容是否明确，事故原因是否及时查明并处理相关责任人，事故处理报告是否已上报适当管理层；
（10）房产产权证与土地使用权证是否设置专人进行管理，房产产权及土地使用权的任何变动是否及时进行了变更登记；
（11）是否制订房产维护保养制度，防止因各种自然和人为的因素而遭受损失，以延长其使用寿命；
（12）重大修缮施工单位的选择是否符合招投标文件的有关规定，修缮工程完工后是否组织相关部门进行验收并采取一定的质保措施；
（13）是否提供年度房产报告，年度报告是否已提供给适当管理层，年度报告的内容反应是否全面，所涉及问题是否得到及时解决。
3、处置
（1）对拟出售的房产，学校是否经过财经领导小组等决策机构审核批准；出售依据是否充分，处置方式是否适当，处置价格是否合理，是否符合国家有关政策，保护资产的安全完整；
（2）投资转出的房产，是否经决策部门审核批准，是否对其价格进行评估，分析其效益，是否按照对外投资有关规定进行控制；
（3）对需改建的房产，改建是否符合学校总体规划要求，是否经相关规定批准，是否存在擅自改建等违规行为；
（4）处置的房产是否及时更新房产数据，相关财务信息资料是否完备。
4、房产经费管理
（1）房产修缮经费是否实行预算制度，对实际支出与预算之间有差异或未列入预算的特殊项目，是否采用特别的审批手续；
（2）修缮经费的支付是否按修缮合同的规定付款，修缮工程结束经验收后是否预留一定的工程质保金；是否对大额维修费用进行评估和经单位负责人或其授权人员批准实施，维修保养费用是否纳入单位预算，并在经批准的预算额度内执行；
（3）修缮经费是否存在长期未执行情况，修缮经费的预算制订是否合理；
（4）各类房产的出租收入是否足额收取并纳入单位统一核算与管理，房租收入汇总表是否经过复核，复核错误是否查明原因并及时进行更正；
（5）房产处置是否符合国家有关政策，货币性房产处置收入是否全部及时纳入单位统一核算与管理，有无长期挂账现象；非货币性房产处置是否合规，取得的各类房产是否纳入房产管理信息系统进行统一核算与管理；
（6）是否对占房行为进行罚款，罚款是否符合有关政策，罚款收入是否纳入统一核算与管理。
（四）房产管理的信息与沟通
1、重大决策是否形成会议记录，会议记录是否完整；
2、各项制度及签订的各项协议是否装订成册，是否根据情况变化及时进行修订；
3、是否已建立房产管理信息系统，系统数据是否能满足管理层的需要，信息录入流程是否清晰；
4、是否定期或不定期对系统资料（如房产数量、金额、分布及使用状况）进行检查、分析、研究和汇总，是否按有关规定如期、准确上报各类统计数据，并及时处理反馈意见，是否按照有关规定和程序进行信息公开；
5、系统数据是否及时更新，更新是否有相关资料进行支持，数据的接触与修改是否经过适当授权与批准，是否定期与财务部门的记录进行核对。
（五）房产管理的监督
1、房产管理部门和各部门对房产的使用情况是否定期进行自我评估、自我调整；评估的内容是否全面、充分并突出重点，评估的目标是否着眼于内部控制体系的健全、有效；
2、是否根据评估结果对相关内容加以改进，并对改进的内容进一步评估，在评估的基础上进一步改进，形成一种良性循环机制；
3、房产管理部门是否定期或不定期对各单位房产管理情况进行检查、评估、考核；
4、各部门是否对房产管理部门、财务部门等部门的检查处理意见及时落实到位。
第四十一条 房产管理内部控制审计主要采用观察作业现场、询问相关人员、审阅房产档案、审查房产修缮经费收支会计资料、研究分析房产管理制度、对房产管理流程进行穿行测试等方法对内部控制进行了解和测试。
第四十二条 通过对房产管理内部控制的了解、记录和对房产管理内部控制的多项测试后，审计人员应在审计报告中对房产管理内部控制设计的健全性和是否有效运行作出评价，说明内部控制薄弱环节及风险因素，并提出改进措施。